購買法拍房一定要避開高額稅費的坑！
來源：湖南法拍網作者：法拍01時間：2019-10-30閱讀：2450
現在關注法拍房的人很多，購買的也不少，被法拍房高額稅費坑害的也有不少。湖南法拍網在這里提醒大家，購買法拍房一定要避開高額稅費的坑，下面我們來看一個案例。
購買法拍房一定要避開高額稅費的坑！
最近有位深圳奇男子就買了一套高額稅費的法拍房，這套法拍房已369萬的單價成交，原本以為撿漏了，但是在計算稅費后，反而變成了超611萬的一個燙手山芋。因為這套競拍價不足370萬的房子，稅費竟然高達242萬，該奇男子提供的稅費清單顯示，其中的土地增值稅就高達218萬。為什么稅費這么高呢？因為這套房子原先由公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，所以就導致土地增值稅很貴。稅費會按差額的60%收取，所以就掉坑里面了。
其實這也就扯到了公司名下房產稅費過高的問題。
根據當前的法律和政策規定，個人持有的住房無需每年繳稅，但公司持有的房產每年都需要繳納房產稅和土地使用稅，這就導致公司持有的房產在交易時與個人持有的房產在交易時所涉及的稅種和稅率不一樣，征稅的機關和辦理窗口也不一樣。
個人名下房產交易時，所涉及的稅費一般都是由稅務機關在產權交易中心設立的窗口收繳。而公司名下的房產交易時，則需要到該公司的稅務登記機關辦理，稅種和稅額還需先由該公司的稅務專管員予以核定，然后才能交納。如果是法院強制執行，而該公司又被注銷導致沒有該公司的稅務登記機關，則應由房產所在地的稅務機關征收。
所以，個人購買公司名下的房產且房屋買賣合同中明文約定交易所涉及的稅費由購買方全部承擔，或需要法院強制執行而出售房產的公司又不能支付公司應該承擔的稅費時，則房屋購買方需要特別關注以下稅費：
一、賣房前需交納稅費（即公司自取得房產證開始持有該房產所發生稅費）
與普通商品房不同，公司產權的房子在出售之前需先交納房產稅和土地使用稅。
1、房產稅每年費用為：房屋購買價格*70%*1.2%
2、土地使用稅每年費用為：房屋面積*土地級別標準收費（18-30元/平米）
注：如果房產稅和土地使用稅公司沒有按年繳納的話，每年都需要繳違約金（按每日萬分之五計算）。如果公司自從購買房屋后從未繳納過這兩項費用，那么必須先完稅并繳納違約金、罰金之后，該房產才能上市交易。
二、交易過程中需要繳納的費用（以下為買賣雙方的法定義務，但實際過戶中，無論是雙方配合過戶還是法院強制執行，買賣雙方的稅費往往均因合同約定或賣方不配合，而由買方承擔全部稅費的現象比較普遍）
（一）買方應繳納的稅費
1、契稅：個人買公司產權：申報價*（1%-3%）個人買公司商業：申報價*3%
2、印花稅=申報價*萬分之五
（二）賣方需要繳納的稅費
1、如賣方能夠提供房屋買賣的增值稅發票和契稅票
營業稅=（申報價—原值）*5.6%
印花稅=申報價*萬分之五
土地增值稅=差價（申報價—原購房價）*（30%-60%）
2、賣方如不能提供房屋買賣的增值稅發票和契稅票
如果賣方不配合過戶，需由法院強制執行，且賣方不能提供房屋買賣的增值稅發票和契稅票，則買方還需要到評估公司做房產評估（利用重置評估法），持評估報告找稅務專管員核稅后，才能向稅務局繳納相關稅費（另外需要注意的是：有的稅務機關不見到房屋買賣增值稅發票，即使各項稅費交齊了，也不出具完稅證明，這將導致稅交了卻無法辦理后續的過戶手續。所以交稅時應事先向稅務機關聲明：沒有房屋買賣的增值稅發票，但必須取得房屋過戶所需的完稅證明）。
三、憑以下涉稅票證，取得稅務機關出具的完稅證明
1、房屋買賣增值稅發票、契稅票原件；
2、房產稅和土地使用稅繳納證明原件；
3、土地增值稅繳納證明原件。
如果不能提交以上涉稅票證，稅務機關可能不會出具完稅證明。沒有稅務機關的完稅證明，產權登記部門一般不會辦理不動產過戶登記手續。
各地政策可能存在差異，購買公司名下的房產時，最好事先向該公司的主管稅務機關了解清楚該公司繳納稅費的情況。如果公司沒有能力繳納欠繳的稅費，即使訴訟后申請法院強制執行，也需要繳清該公司因該房產所欠的所有稅費及滯納金、罰金后，才能辦理過戶手續，遇到這種情況，買方的損失會較大。
所以，在購買公司名下的房產時，法拍房也好，二手房也好，一定要注意是否存在這樣的問題。如果房屋買賣合同中有類似”房屋交易過程中的所有稅費由買方承擔“的條款，則購房者應慎重考慮。尤其是購買經濟狀況不良的公司名下房產時，要有額外支付較高稅費負擔的思想準備。
文章最后，在提醒一下大家，大家如果沒有時間或者不懂如何調查操作的，還是建議大家選擇專業的法拍中介機構服務，省心省事還不怕出問題。湖南地區要購買法拍房的朋友可以選擇湖南法拍網為大家來服務，湖南法拍網是專業從事湖南法拍房行業的服務平臺，經驗豐富，服務周到。
